这可能是首创置业(02868.HK)最后一份中报。
一个月前，一则退市消息，让长期徘徊在仙股之列的首创置业“火爆”了起来，近期股价连升了两个台阶，最高冲至2.54港元/股，涨幅超124%。
8月4日，首创置业发布2021半年报，期内合同销售额402.7亿元，同比增长19.5%;营业收入约110.13亿元，同比增加约19.46%;归母净利润约2.26亿元，同比减少73%。
增收不增利、利润持续下滑，首创置业这份中报有些黯然。
退市之后，首创置业将成为首创集团全资持有的非上市公司。克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨认为，首创置业的新出路或集中于城市运营商维度。
净利“三折”
今年上半年，首创置业录得营业收入约110.13亿元，同比增加约19.46%。但其营业成本从68.82亿元增加了近20亿元达到87.55亿元，同比增速达到27.2%，远超营收增速。
成本大增压缩了利润空间，期内首创置业毛利只有22.6亿元，仅同比增长1亿元左右。
与此同时，首创置业投资收益从2020年中期的11.47亿元大幅减少至6亿元，对净利润形成较大冲击。期内，归母净利润约2.26亿元，同比减少73%，相当于打了“三折”。
克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨认为，首创置业利润下降，一是项目本身布局城市能级较高，毛利较低，另外就是非主营业务收入和投资收益对公司的净利润造成了影响，其营业外收入在2791万元左右。
从城市布局来看，京津冀、长三角以及珠港澳是首创置业三大核心城市圈，期内实现签约金额人民币298.2亿元，占比约74.0%。
剥离奥莱，放缓拿地
在私有化公告中，首创置业表示其已基本失去上市平台股权融资的优势。
但半年报显示，首创置业在今年上半年的融资规模已超过人民币100亿元，相比去年同期的70亿元大幅增长。其中包括4亿美元高级债券、两期公司债券合计44.3亿元以及两期中期票据合计36.54亿元。
截止2021年6月底，首创置业短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债合计约291.4亿元，总有息负债总额约987.6亿元，较2020年底增长约30亿元，此外，还有担保余额为80.56亿元。
据2020年底数据，首创置业剔除预售款的净资产负债率为74.3%，净负债率为124.4%，现金短债比为1.13倍，脚踩两条“红线”。
在业绩下滑，债务提升的情况下，首创置业的“求生欲”主要体现在，通过剥离资产、放缓拿地等措施，优化财务杠杆。
今年3月，首创置业称，向其控股股东首创集团转让旗下全部奥莱业务。首创置业的奥莱业务主要装在其商业地产上市平台首创鉅大，数据显示，首创鉅大2018年-2021年上半年，亏损分别为1.98亿元、2.24亿元、3.2亿元以及1980.3万元。同时其资产负债率逐年攀升，2021年上半年为76.57%，相比2018年同期增长13个百分点。
这份看似“包袱”的业绩，在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，对于要启动私有化的首创置业来说，有利于以较低的成本实现私有化。
债务压力下，首创置业拿地速度有所放缓。今年三月的业绩会上，首创置业董事长李松平曾表示“首创置业谋取健康的、可持续的发展之路，不再盲目追求体量、规模，甚至速度。”
根披露，首创置业上半年新增土地项目数量只有三个，分别是浙江省桐乡市高铁新城项目、上海市松江广富林地块和青浦夏阳双地块，三宗地块总价为39.15亿元，占其营业收入的30%左右。
数据显示，2018年-2020年，首创置业的新增项目数量分别为27个、22个、10个，对应土地投资额为409亿元、355.5亿元、189.9亿元。
截至2021年6月底，首创置业土地储备总建筑面积1574.5万方， 地上建筑面积1198.9万方;权益总建筑面积1024.3万方，权益地上建筑面积778.7万方。
首创置业表示，未来几年，都将在保持签约规模基本稳定和适度投资规模的情况下，致力于调整资产结构和业务布局，探索新利润的增长点，比如物业管理、商业运营和轻资产的业务平台，来降低杠杆水平，保持充足的流动性，来增强抗风险的能力。
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