首页 > 热讯科技网 > 要闻 >

WeWork提交IPO招股书 上半年约有1.49亿潜在会员

北京时间8月14日晚间消息,共享办公空间企业WeWork今日正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书,公司名为“The We Company”,拟议交易代码为“WE”。

WeWork在招股书中将用作“占位符”的最高融资金额定在了10亿美元,但并未具体披露IPO筹资规模,也未披露上市交易所、发行价格区间及股票发行数量。

本次IPO承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。

此前知情人士称,WeWork此次IPO有可能成为今年第二大新股发行,仅次Uber IPO。Uber于今年5月上市,筹资约80亿美元。

WeWork成立于2010年,总部位于纽约。WeWork开创了共享办公行业,专门为创业公司、企业家和自由职业者提供服务,并得到了包括日本软银在内的一些全球最大投资者的大力支持。

该公司面临的问题是其商业模式的可持续性。其2018年前三个季度净亏损约为12.2亿美元,营收为12.5亿美元。

以下为招股书概要:

财务表现:

招股书显示,公司2016年营收为4.36亿美元,2017年营收为8.86亿美元,2018年营收为18.22亿美元。

2016年净亏损4.30亿美元,2017年净亏损9.33亿美元,2018年净亏损19.27亿美元。

今年前六个月,公司营收为15.4亿美元,净亏损超过9亿美元。相比之下,2018年前六个月营收为7.64亿美元,净亏损7.22亿美元。

公司概况:

我们是一家致力于最大限度地发挥全球影响力的社区公司。我们的使命是提升世界的意识。我们建立了一个全球平台,支持增长,分享经验和真正的成功。我们为我们的成员提供对美丽空间的灵活访问,一种包容的文化和一个富有灵感的社区的活力,所有这些都通过我们广泛的技术基础设施连接起来。我们相信,我们公司有能力提升人们的工作、生活和成长方式。

2010年初,我们在纽约市格兰街(Grand Street)154号向我们的第一个会员社区敞开了大门。一开始,我们的成员主要是自由职业者,初创企业和小企业。在过去的九年中,我们在履行使命的同时,迅速扩大了业务规模。今天,我们的全球平台在29个国家和地区的111座城市的528个地点整合了空间、社区、服务和技术。我们的52.7万会员代表全球多个行业的企业,其中包括38%的“全球财富500强”企业。我们致力于以更低的成本为世界各地的会员提供更好的工作环境。

我们已经证明,社区、灵活性和成本效益可以惠及从全球公民到全球企业的每个人的工作场所需求。我们开创了一种“空间即服务”的会员制模式,该模式提供了协作文化的裨益、根据需要灵活扩展工作空间的能力,以及全球社区的力量,所有这些都是以更低的成本实现的。

我们从不同的角度看待空间:作为一个将人们聚集在一起,建立社区和提高生产力的地方。我们雇用了500多名设计师和建筑师,他们坚持不懈地创造出美丽而简单,高雅但平易近人的空间。我们还拥有一支由2500多名训练有素的社区经理组成的团队,他们通过协作促进人际联系,全面支持我们的成员。我们坚持不懈地致力于改善会员体验,将产品和服务添加到我们的平台中,所有这些都旨在提高我们的会员的生产力、幸福感和成功。

技术是我们全球平台的基础。我们专门构建的技术和运营专业知识使我们能够快速扩展我们核心的“空间即服务”产品,同时提高我们解决方案的质量,降低寻找、构建、布置和运行空间的成本。我们拥有约1000名工程师、产品设计师和机器学习科学家,他们致力于构建、集成和自动化我们用于运营业务的复杂系统。与传统的替代方案相比,我们能以更低的价格向我们的会员提供优质的体验。

自公司成立以来,我们已经取得了很大的发展。自2014年以来,我们的会员基础每年增长超过100%。我们花了7年多的时间才实现10亿美元的运转率营收(run-rate revenue),但随后只用了一年就达到了20亿美元运转率营收,仅用了额外6个月就达到了30亿美元。

在某一特定城市中,我们在战略上聚集的位置越多,我们的社区就会变得越大,越有活力。这种集群效应提高了我们产品的品牌知名度,使我们能够实现规模经济从而,推动我们全球平台的更强的货币化能力。

随着我们的扩张,我们继续以很快的速度增加新成员,同时也加强了我们与现有成员的关系。在2018年增加的新成员中,35%来自于2017年底已经成为成员的组织。在我们的会员社区中,我们拥有很高的保留率和不断扩展的关系,反映出会员对我们平台的高满意度。

截至2019年6月1日,我们40%的成员来自员工超过500人的组织(我们称之为企业成员),比2017年3月1日的20%增长了一倍。我们预计,企业将继续成为我们增长最快的会员类型。

我们通过多种方式将我们的平台货币化,包括销售会员资格,向我们的会员提供辅助增值产品和服务,以及将我们的全球平台扩展到工作之外。今天,我们在全球平台上为各种空间解决方案签署了更多的多年期成员协议:我们成员协议的平均承诺期几乎翻了一番,从2017年12月1日的约8个月增加到2019年6月1日的15个多月。这导致了承诺营收的积压,我们预计,这将推动经常性营收和现金流的增加,并提高我们的营收可见性。截至2019年6月30日,我们的承诺营收积压为40亿美元,大约是2017年12月31日的5亿美元的8倍。

市场机遇:

我们正在重塑人们的工作方式,改变个人和组织与工作场所的联系方式。我们认为,以下趋势正在推动工作方式的重生,并将使我们能够继续发展业务:

城市化。人们正在向全球主要城市中心迁移,优先考虑更多的服务可获得性和更多的人与人之间的联系。

全球化。通过贸易和资本、人员和信息的跨境流动,世界之间的联系日益紧密。

独立的劳动力。人们越来越多地从事独立的工作。

灵活的解决方案。越来越多的个人和组织希望通过将长期租赁义务转换为灵活的解决方案来降低固定成本。

工作场所文化。人们越来越多地寻求将工作体验人性化的环境。

共享经济。在对价值、质量和多样性的渴望的驱使下,人们表现出更大的分享意愿。

市场规模

截至2019年6月1日,在我们拥有地点的111个城市中,我们估计大约有1.49亿潜在会员。

我们预计将在现有城市大力扩张,并在最多169个其他城市开展业务。根据Demographia和经济合作与发展组织的数据,我们已经确定了我们的市场机会,即拥有280个目标城市,估计潜在成员总数约为2.55亿。

将截至2019年6月30日的6个月中每个WeWork会员的平均收入应用于我们现有的111个城市的1.49亿潜在会员,我们估计潜在的市场机会为9450亿美元。在我们全球280个目标城市的约2.55亿潜在成员人口中,我们估计潜在的市场机会为1.6万亿美元。

与传统的替代方案相比,我们能以更低的价格为我们的会员提供优质的体验。来自CBRE Group和Cushman & Wakefield的数据表明,在拥有数据的155个全球城市(我们拥有业务或计划拥有)的雇主每年在每位员工的空间占用成本的加权平均值约为11700美元。通过将员工空间平均占用成本应用到我们现有111个城市的1.49亿潜在会员,我们估计总机会为1.7万亿美元。在全球280个目标城市的约2.55亿个潜在会员中,我们估计总商机为3.0万亿美元。

空间即服务

我们开创了“空间即服务”的会员制模式。在我们的全球地点组合中,我们为个人和组织提供了根据需要向上和向下扩展工作空间的灵活性,以及按分钟、按月或按年消耗空间的能力。我们的“空间即服务”产品极大地降低了租赁房地产的复杂性,同时以相对于传统替代方案更低的价格为我们的会员提供优质体验,并将固定租赁成本转移到我们会员的可变成本。我们的会员模式正在改变个人和组织消费商业房地产的方式。

我们的“空间即服务”会员制模式为成员提供,全球性的全天候访问我们的办公空间,它们设计精美,可根据需要进行灵活配置。此外,我们提供的会员服务还能满足会员的独特空间需求。

经济规划

我们强大的单位经济实力,加上我们开设新地点的成本效益不断提高,使我们有信心继续投资于寻找、建设和布置场所,以推动长期的价值创造。

我们将继续投资于增长,因为我们相信,未来盈利能力的时机在很大程度上取决于我们控制的各种杠杆。

我们可以在现有的Pipeline(计划中的潜在市场)中优先考虑增长;

我们可以控制新地点的增长速度;

我们刚刚开始将增值产品和服务添加到我们的全球平台上;

我们希望将重点放在更具资本效益的方法上,以发展我们的全球平台。

公司优势:

愿景

在过去的九年里,我们建立了一家创始人领导的社区公司,并实现了我们的愿景,即以更少的成本提供更好的工作环境。

我们的全球平台为成员提供了对精美空间的灵活访问、包容的文化和富有灵感的社区的活力,所有这些都通过我们广泛的技术基础设施连接起来。

成员社区

自2014年以来,我们的会员基础每年增长超过100%。截至2019年6月,我们超过50%的会员位于美国以外。我们的52.7万会员包括多个行业的全球性企业,特别是“全球财富500强”中38%的企业。我们预计,企业将继续成为我们增长最快的会员类型,目前占我们会员总数的40%。

随着我们的扩张,我们继续以很快的速度增加新成员,同时也加强了我们与现有成员的关系。在2018年增加的新成员中,35%来自于2017年底已经成为成员的组织。

全球化平台

我们拥有一个全球品牌,平台跨越29个国家的111个城市的528个地点。个人和组织直接求助于我们来解决他们的工作场所需求。因此,我们能够在适当的时间,以适当的价格聚合需求,并将个人或组织匹配到适当的空间。

我们提供了一种“空间即服务”模式。

有吸引力的经济学

截至2019年6月30日,我们的运转率营收(run-rate revenue)为33亿美元,同比增长86%。我们的承诺营收积压为40亿美元,大约是2017年12月31日的5亿美元的8倍。

未来影响

我们预计,我们在全球280个目标城市的渗透率约为0.2%。我们对基础设施进行了投资,以便在现有市场和新市场进行扩张,同时扩大我们解决方案的范围,以及我们为成员提供的产品和服务。

我们的增长战略

我们专注于长期的可持续增长, 主要通过以下方式:

在新市场和现有市场进行扩张;

加强产品和服务提供;

发展和加强与企业成员的关系;

降低前期资本成本,提高运营效率;

投资科技。

风险因素

我们快速增长的可持续性和我们有效管理增长的能力;

我们在新市场和现有市场拓展的能力,并增强我们的解决方案、产品和服务产品;

鉴于我们的亏损历史,我们在公司层面实现盈利的能力;

我们保留现有成员和吸引新成员的能力;

与我们租赁的长期和固定成本属性相关的风险;

与我们产生足够的现金和以适当的条件获得融资的能力有关的风险;

我们保持品牌价值和声誉的能力;

与我们与关联方交易相关的风险;

由于我们的联合创始人和CEO控制了我们发行在外股本的大部分总投票权,因此他控制了关键决策;

我们战略伙伴关系的成功。

IPO收益用途:

我们目前计划将此次股票发行的净收益用于一般性企业用途,包括营运资金、运营费用和资本支出。

高管团队及持股情况:

高管团队成员

亚当·诺依曼(Adam Neumann),联合创始人、董事会主席兼首席执行官

丽贝卡·诺依曼(Rebekah Neumann),联合创始人、首席品牌及影响官(Chief Brand and Impact Officer),WeGrow创始人与CEO,亚当·诺依曼之妻

米盖尔·麦克维(Miguel McKelvey),联合创始人、首席文化官

Jennifer "Jen" Berrent,联席总裁兼首席法务官

迈克尔·格罗斯(Michael Gross),副主席

亚瑟·明森(Arthur "Artie" Minson),联席总裁兼首席财务官

份额超过5%的主要(和献售)股东的持股比例如下:

公司董事会成员与高管共持有36,431,010份A类股、114,821,543份B类股和1,062,578份C类股。具体情况如下:

公司业务相关风险因素:

- 企业发展速度迅猛,可能无法高效处理好业务增长。

- 业务增长的现状可能无法维持。

- 我们的商业战略包括进军新市场,推出一些新的解决方案、产品和服务。此战略存在风险,可能不会成功并会消耗很多资金。

- 一直以来,公司都处于亏损状态。如果我们选择继续加速发展,在可预见的未来,WeWork或许无法在公司层面取得盈利。

- 我们可能无法留住现有的社区成员,大多数成员签订的都是短期合同。我们可能无法吸引到足够多的新客户,或是无法以合适的租金留住并增加客户群。

- 经济低迷或市场租金的持续下跌可能会导致客户终止合约,从而对企业运营造成负面影响。

- 就所拥有的办公区域来说,我们可能无法成功续约,或是以合适的条款替换或更新现有的办公区域。任何一种可能都将影响我们扩大成员社区。

- 租赁业务本身存在的长期性和固定成本问题可能会影响企业运营的灵活性,对企业流动性和运营造成负面影响。

- 我们与相关利益方存在交易关系,这些交易可能会带来利益冲突,将对企业业务和运营造成负面影响。

- 海外业务发展策略以及海外运营的很大一部分都依赖于合资企业,与合作伙伴之间的冲突将会影响合资企业中我们的利益。

- 在企业级成员中,相关的一些风险可能会更加明显。

- 我们所拥有的办公空间,其发展和建造风险也同样存在。

- 供应链中断可能会增加成本或减少营收。

- 办公空间相关的维修、整修费用也是风险因素之一。

- 我们的发展和成功取决于我们能否维持品牌的价值和声誉,此外还有战略合作伙伴的成功。

- 如果我们的员工、社区成员或其他进入我们办公空间内的人存在恶意行为,我们的企业和声誉将受到负面影响。

- 如果定价、相关的促销和营销方案不起作用,我们的业务和发展前景将受到负面影响。

- 我们会基于企业的使命来制定决策,这些决策在短期或中期时间内可能会导致运营盈利减少。

- 我们可能无法保护好或有效预防商标及其他知识产权被他人非法使用。第三方可能也会阻止我们使用或注册我们的商标或知识产权。

- 我们会借助专利和第三方技术系统维持业务运营和成员的体验。如果这些系统出现问题,那么业务、资金情况以及运营发展都将受到重大影响。

- 如果有人未经授权,获取了我们所收集并存储的专利信息或数据,尤其是账单和个人数据,那么企业的声誉、竞争优势、与成员之间的关系都将受到重创。

- 如果我们无法遵守复杂且不断调整的数据保护法律和法规,那么企业声誉、竞争优势、资金情况、与成员之间的关系将受到重大影响,合规所需要的成本和资源将会对企业造成实质性负面影响。

- 企业未来的成功在很大程度上取决于联合创始人兼首席执行官亚当·诺依曼(Adam Neumann)是否会继续为公司服务,这一点无法确保。

- 我们计划继续在美国以外的市场扩张业务,国外管辖可能会给业务运营带来风险。

- 战略交易(例如我们考虑的收购或投资)可能会存在风险。

- 一些已经达成的协议可能会限制我们直接获取资产所有权利益。与第三方投资者共同持有的某些资产可能会存在利益冲突。

- 我们对全球房地产收购与管理平台ARK的所有权可能会影响到公司的资金情况以及业务运营。

- 如果我们无法雇用、培养、留住高技能人才和团队并调动他们的积极性来实现公司的愿景,那么企业可能会走向失败。

- 我们也许无法与其他竞争对手成功抗衡。

- 由于企业成立时间有限且仍在发展之中,我们很难评估企业的发展前景。

- 为了推进资金和运营情况,我们所采取的一些措施可能会面临一些挑战,或许会因主观决定或业务变动而受到影响。

- 我们当前的年营收并不代表未来的营收,贡献毛益率目标也并不代表未来的贡献毛益率。

- 如果员工参与罢工或是其他导致工作中断的事件,我们的业务、企业运营、资金情况以及流动性都将受到实质性负面影响。

- 公司可能会因自然灾害、公共健康危机、政治危机或是一些保险所无法覆盖的意外事件而受到负面影响。

- 经济和政治不稳定性、国际市场与法规相关的不利变化都将影响企业的运营和资金情况。

慈善捐赠:

在慈善方面,丽贝卡和亚当决定额外捐赠一些资源,以期能扩大WeWork在全球所带来的积极影响。在公司发展过程中,这一举措旨在帮助企业扩大社会影响力。两人已经承诺捐赠10亿美元来支持慈善事业。为此,丽贝卡和亚当将在未来十年内为慈善事业捐赠现金和股份。(李明 一舟 轶群)

责任编辑:Rex_28